埼玉がっちり大家ブログ

不動産業界にいた管理人が専業大家を目指し、約1年で目標達成に至ったブログです。

不動産投資

大家業の2020近況まとめ・その2

りーまん(@Lehman1980)です。

本記事は、旅行先で書いています。Gotoキャンペーンが22日以降の宿泊費に適用できるか分かりませんが、されればラッキーという気持ちでいます。大家業については、最近あまり大きな動きはありませんが、いくつかトピックがあったので、まとめてみます。前回記事は、こちら!

管理会社変更検討

現在保有する賃貸物件の管理状況は以下の通りです。

退職を決めましたので、今後は時間ができそうです。このうち、賃貸02と03について、管理会社変更と自主管理化を検討してみました。

物件名称月額賃料管理方式管理料備考
賃貸01:戸建100,000自主管理なしトラブル時、プロパンガス会社に連絡を入居者に依頼。
賃貸02:単身用アパート8戸平均41,000*8管理会社委託5%税別従前の管理会社継続。集金・送金業務あり。
賃貸03:ファミリー用アパート2戸110,000一棟サブリースなしメーカー系サブリース継続。サブリース差額:月20,000円。
賃貸04:ファミリー用アパート4戸平均50,000*4管理会社委託3%税別従前の管理会社継続。集金・送金業務なし。
賃料合計約730,000

賃貸02

賃貸管理料率としては最も高く、18,000円ほど集金賃料から毎月天引きされています。8戸と最も戸数が多く、初めて保有したアパートであり、地場大手の総合不動産会社に委託しています。

継続した関係を同社と構築したいとの思いもありましたが、現在の勤務先から私の退職後も繋がりを持ちたいとのことで、管理会社変更を打診されました。仮に3%税別まで下がれば、7,000円ほど固定経費が下がります。小さいですが、固定経費はコツコツ下げるしかないです。そこまで築古木造アパートで管理料を下げられるか分かりませんが、とりあえず社内調整をしてもらうこととしました。管理会社継続と両天秤といったところです。

賃貸03

サブリースのため、安定的に毎月入金が確保されていますが、一方で利回り8%程度と最も低く、退去時の費用負担は決して安くありません。

募集賃料で仮に成約していた場合、2部屋で130,000円ほどの賃料ですので、サブリース料としては、20,000円となります。これを自主管理に切り替えた場合、毎月のCFが20,000円の純増となりますので、大きいです。

来年2021年に次の物件として賃貸05が購入でき、満室経営が継続できていたならば、積○とのサブリース契約解除を本格的に検討します。事前準備として、CASAという保証会社のサービス「家主ダイレクト」を申し込みました。うまく取り入れていきたいと思います。

賃貸契約更新漏れ?

賃貸02の管理会社変更検討の際、各部屋の賃貸契約書を見返してみると、一部屋の更新契約書が手元にないことに気が付きました。更新は、2020年4月です。

管理会社に確認してみると、押印処理は終わっていたが(なんとなく3月頃に判を押した記憶あり)、更新事務手数料(賃料半月分)を払えずにいたため、処理が未完了だったとのこと。理由を聞いてみると、入居者さんがコロナの影響で収入が減ったため、支払いを8月末頃まで猶予してほしいとのことでした。

ひょんなところで、コロナの影響がありました。入居者さんと管理会社さんとの間のことであり、実害はないですけれど。
ついでに、管理会社の店長さんに緊急事態宣言明けの来客や成約について聞いてみると、昨年比ではプラスで推移していて、春に動かなかった分をいくらかカバーできているとのことでした。エリアの希望者が増えていることは、安心しますね。

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