埼玉がっちり大家ブログ

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不動産投資

2019年の不動産収支見込&確定申告

りーまんです。前回記事はこちら。

今年もあと半月。確定申告準備です。

12月に入ると、あっという間に日が進みますね。今回は、不動産投資初年度の収支について記事にしたいと思います。なお、数字は適宜調整しています。

科目金額(円)備考
賃料収入2,250,000各物件(3~6か月分)
プロパンガス協力金400,000会社変更による協力金
収入合計2,650,000
賃貸管理料80,000賃貸02分のみ
火災・地震保険料56,000契約年数にて按分
返済元本550,000
返済利子310,000土地の利子含む
融資手数料86,000
印紙代65,000売買契約・金消契約
登録免許税970,000抵当設定含む
司法書士報酬340,000
固都税90,000清算金含む
不動産取得税100,000賃貸01のみ
仲介手数料1,400,000
定期清掃費38,000
内装工事費4,000,000
ネット工事費400,000
ネット使用料36,000
諸経費130,000プランター設置、廃材処分
交通費26,000ガソリン代等
支出合計8,700,000

単純な支出では約500万円と大幅な赤字となります。ですが、ここから確定申告ベースの収支を見直していきます。

確定申告上の収支

基本的な不動産所得に関する経費の考え方は、 借入金の返済元本は経費にならず、利子のみ経費 。②建物に関する維持経費は1年で全額償却。③建物の性能向上に関する経費は内容に応じて複数年で減価償却。ただし、赤字決算の場合、土地の融資部分に関する利子は、給与所得などの損益通算の対象外となる。

科目金額(円)備考
賃料収入2,250,000各物件(3~6か月分)
プロパンガス協力金400,000供給会社変更による協力金
収入合計2,650,000ここは変わりませんね
賃貸管理料80,000賃貸02分のみ
火災・地震保険料56,000契約年数にて按分
返済元本0経費になりません
返済利子310,000土地の利子は処理が特殊
融資手数料86,000
印紙代65,000売買契約・金消契約
登録免許税970,000抵当設定含む
司法書士報酬340,000
固都税17,000建物部分の清算金は減価償却費へ
不動産取得税100,000賃貸01のみ
仲介手数料0建物部分を計算し減価償却費へ
定期清掃費38,000
内装工事費0全額減価償却費へ
ネット工事費0全額減価償却費へ
ネット使用料36,000
諸経費130,000プランター設置、廃材処分
交通費26,000ガソリン代等
減価償却費1,200,000建物ごとの築年数や工事内容に応じた年数(月数)で按分処理
支出合計3,450,000
収支差額▲800,000損益通算できる額は、より少なくなる

まとめ

というわけで、収益不動産の取得初年度は赤字になるといわれていますが、案の定赤字でした。
どこまでが取得原価で、どこからが経費とするか線引きがしにくいですが、税務申告上は、上記のようになりそうです。

2020年度は、未払いの不動産取得税や1月決済予定の賃貸04アパートの取得経費が掛かってくるものの、賃貸04を除いても賃料収入は600万円を超える見込みです。収支もプラス転換することでしょう!改めて、来年度収支試算を2月頭ごろにしたいと考えています。

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