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不動産投資

賃貸04の買い付け指値交渉や融資付けについて(その1)

りーまんです。前回はこちら。

10月にいくつか物件を見に行って、10月下旬から具体的な行動に出ました。本日、約1か月にわたる買付交渉がまとまりましたので、その経過をまとめてみます。

売主側仲介会社に対するヒアリング

こんな物件でした。適宜、数字等は変えています。
販売価格:2,800万円
表面利回り:9.5%
所 在:所沢市・西武線某駅徒歩6分
建 物:H3年築・2DK×4 (空き0)
満室時賃料:266万円
借入金:2,100万円・年利2.80%
想定年キャッシュフロー:年122万円
(25年返済。返済&経費20%控除後)

●●駅の2,800万円の物件を見てきました。

ありがとうございます。いかがでしたか。

台風直後でしたが、特に影響もなかったようです。ハザードマップでは、少し床下浸水が気になっていましたけれど。

駅から平坦で近く、外壁などの管理状態も悪くなかったです。金額次第では、購入しても良いと思います。ちなみに、今回の売却事情は?

資産整理を目的とした不動産の現金化と聞いております。
元々、相続対策で土地から新築し、借り入れして建てられたと聞いております。想定外に、ご本人が長寿でお元気なまま25年以上たってしまい、返済も数年前に終えられたそうです。

そうでしたか。(現金化が目的であれば、相場程度までは値が下がるかもなぁ。)
今まで、具体的な金額交渉はありましたか。

口頭ベースでは、いくつかありました。
しかしながら1000万円も値引きしろとか、あまりに低い金額でしたので、今までは売主側もほとんど価格交渉を受けていません。

分かりました。いくつか取引のある金融機関に打診して、具体的な金額を提示できるようにします。

金融機関との融資交渉

こんにちはー。
購入したい物件が見つかったので、融資相談したいのですが。

りーまん様、お世話になっております。
少し前にご融資したばかりですが、そんなに良い物件なのですか。

!? ええ、まぁ(;^_^A
台風直後でしたが建物はしっかりしてましたし、あと数年は外壁修繕しなくても良さそうです。また、売主側の負担で、境界確定測量をしているそうです。
融資後数か月くらいでは、2件目の融資は難しいのですか。

通常、1回の確定申告を待たせてもらっています。ですが、案件次第なところもありますので、資料を頂けますか?

ありがとうございます。それでは、FAXさせてもらいます。
ちなみに、融資額や金利の目安はありますか?

このエリアですと、路線価ベースになります。路線価15万円として、土地150平方メートルなら2250万円となりますが、ここから8がけとすると担保評価1800万円ほどでしょうか。木造建物は22年以上経過すると一律0円です。担保評価以上の融資を希望される場合、金利上乗せなどの条件提示になろうかと思います。

また、別物件といえど、短期での追加融資案件となるので、自己資金を多めにお願いするかもしれません。

分かりました。(担保評価低くなりそうだなぁ、、、)よろしくお願いします。

まとめ

昨日ブログ書いたのですが、急遽物件購入が動き出したので、取り急ぎ前半部分をまとめてみました。信金からは、このやり取りをした10日後くらいに、融資可能との回答がありました。次回ブログは、金額交渉のその後と、交渉がまとまった金額での想定キャッシュフローを書きたいと思います。

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