埼玉新米大家ブログ

兼業大家1年目が専業大家を目指すブログ

不動産投資

賃貸04候補リスト 

こんにちは、りーまんです。前回はこちら。

8月以降、賃貸03の引き渡しを待ちつつ、並行してその次の物件も探していました。なかなか希望に合った物件がないなあと思いつつ、時々REINSを見ていたところ、10月になっていくつか検討できそうな物件が出てきました。

候補リスト

物件A: 販売価格2,480万円(表面利回り8.5%)

新座市・東上線志木駅徒歩13分・H1年築・1R×4 (空き1)

満室時賃料:210万円 借入金:1,860万円・年利2.8%

想定年キャッシュフロー:年85万円(25年返済。 返済&経費20%控除後)

外壁屋根塗装修繕済

売却前に化粧直しをしていて、状態の良い物件でした。価格交渉して、2,200万円前後なら買ってもいいかと思いましたが、売主が不動産業者だったため強気であり、交渉の余地なしでした。

物件B: 販売価格2,200万円(表面利回り8.8%)

新座市・東上線志木駅徒歩16分・H2年築・1R×4 (空き0)

満室時賃料:194万円 借入金:1,650万円・年利2.8%

想定年キャッシュフロー:年64万円(25年返済。 返済&経費20%控除後)

こちらは、築年相応の状態でした。数年後には、外壁塗装工事が必要です。初めて購入のアパートとしてならば悪くないと思いましたが、私には3棟目です。
また、価格帯が小ぶりな分、キャッシュフローが少なくなります。急行停車駅とはいえ、駅からも最も遠くなってしまい、退去が出た場合の物件としての競争力が低いと判断し、価格交渉するまでもなく見送りとしました。
(志木駅徒歩11分40,000円の賃貸02の空室がまだ埋まりません。光配線の高速フレッツ光使用料無料です。)

物件C: 販売価格2,800万円(表面利回り9.5%)

所沢市・西武線某駅徒歩6分・H3年築・2DK×4 (空き0)

満室時賃料:266万円 借入金:2,100万円・年利2.8%

想定年キャッシュフロー:年122万円(25年返済。返済&経費20%控除後)

こちらは、築年の割に外壁はよい状態でした。それでも、おそらく5年以内には外壁塗装工事が必要です。所沢以遠で2DKのため、退去時は負担が多そうではありますが、買えればアパートとしては最も駅近の物件となりますので、価格交渉と融資相談をしてみることとしました。

まとめ

これから年末が近づくにつれ、個人大家さんや決算前業者が年内決済・引き渡し完了を条件に、売物件を出し始めてきている印象です。個人の確定申告が一律年末ごとですから、風物詩のようなものだそうです。私の場合、購入資金が3000万とか5000万とかを現金で用意できる富裕層には勝てませんが、この融資難の時期でも融資を受けている実績がありますから、良い条件交渉ができる物件を選別していきたいですね。

もし買えれば、目標としていたキャッシュフローが達成できます。たまたま、勤務先から人事異動の打診がありましたので、返す刀で来春ごろの退職を考えている旨を伝えました。

今年も変化の年ではありましたが、よりチャレンジングな来年の予感がします。

返信する

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です