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不動産投資

築古アパートの付加価値UP~入居者無料インターネット導入

こんにちは、りーまんです。前回の不動産関連記事はこちら。

築古アパートの付加価値UPを行うメリット

付加価値UPには、当然追加投資費用が掛かります。その費用対効果を見極め、オーナー側にはどんなメリットがあるかと言いますと、、、

・家賃の下落スピードを抑えることができる。あわよくば、賃料が値上げできる場合もある。

・また、既存入居者の退去を抑制する効果も見込める。

・最新の物件では当たり前の設備を追加することで、社会的劣化に対応する。

・建物の外壁や屋上塗装であれば、実務上の耐用年数を延長することができる。これにより、安価に購入した築古アパートを10~15年程度は、収益物件として運用できる。木造建物の税法上の耐用年数は22年であるが、定期的な修繕を行うことにより、都内では築50年を超えるような物件も存在する。

賃貸アパートに求められている設備

一目瞭然ですが、インターネット無料ですね。次いで、オートロック。単身者なら、3位に宅配ボックスが急伸しています。

人気順位後付け導入難易度初期費用維持費用
インターネット無料1位低い。35万円前後月額1万円前後
オートロック2位高い。数十万円~数百万円故障対応程度
宅配ボックス3位スペースさえあれば低い。十万円~百万円保守契約なしなら0円

インターネット無料

これだけネット社会になると、PCにせよスマホにせよ、インターネット環境は自宅にほぼ必須です。4G回線の契約データ容量は、高いお金を払っても、精々月間30GBくらいで速度制限になりますし、はやりの格安SIMにいたっては、月間1GBとか3GBプランが主流ですから、自宅で高速WIFIが使えると節約につなげやすいですよね。私自身、ソフトバンク光&ワイモバイル3GBのプランにしています。単純合計で、毎月6000円くらいは払ってます。

インターネット無料と言っても、オーナーが戸建て向け光回線契約および保守契約を結び、それをアパート1棟で共有する形になりますので、オーナーは有料です笑 フレッツ光&プロバイダーが6000円程度、24時間保守&コールセンター費用が4000円程度といったところが、ランニングコストの内訳です。

主流は、NTTのフレッツ光ネクスト(最大1Gbps)を引き込んで、①HUBで分岐させて、各戸に引き込むタイプ。②共用部分にWIFIルーターを複数設置するタイプ。になろうかと思います。JCOMのサービスエリアの場合、同社のテレビ網をつかって、基本無料でインターネット導入できるのですが、NTTと比べて回線速度が不足しており、入居者満足度が低いという情報がありましたので、私はNTT回線を選択しました。

以前、他のブロガーさんに良い工事会社があるとご紹介いただき、今月9月上旬に工事をしていただきました。ブロガーさんは、当サイトのリンク集にも張らせて頂いている、「あそぶろ不動産投資」のJOJOさんです。もし、ご興味がある方は、JOJOさんに聞けばすぐ紹介してくださると思います。

初期費用も比較的安価ですし、ランニングはかかるとはいえ、家賃に転嫁したり、空室が埋まれば、すぐに元が取れますので、非常に良い付加価値UPだと思います!

オートロックと宅配ボックス

オートロックも根強い人気です。分譲マンションチックだからでしょうか。マンション管理会社にいる身としては、オートロック自体には何ら防犯性はないと思うのですけれども。生体認証とか顔認証、エントランス&エレベーター稼働での二重認証であれば、劇的にセキュリティは向上しますが。

アパートに後付け導入する場合、外構およびエントランス扉を新設・増設する必要があります。また、それらが不要だった場合、安価な暗証番号式(インターホンなし)でも装置自体が10万円やそこらはします。もし、分譲マンションのようなオートロック兼インターホン設備を導入しようとしたら、数百万円から一千万円くらいかかると思います。非常にコスパは悪いです。

それから、宅配ボックスですが、これはピンキリですね。分譲マンションにあるような電子制御されているタッチパネルがついているようなフルタイムシステム等の最新宅配ボックスは、安くても6ボックスで80万円とか100万円くらいします。

安価なものだとするとアナログ式のダイヤル錠・プッシュ錠タイプならグッと安くなります。田島メタルワークやナスタのものだと1ボックス・10万円前後から導入できます。競合物件との差別化という意味では、ありだと思います。

インターネット導入までの流れ

最後に、今回の工事実施にいたるまでの流れを簡単にまとめておきます。問い合わせから発注まで約3週間。発注・契約から工事まで約2週間でした。かなりスムーズなケースだったと思います。入居者さんたち、喜んでくれるといいなぁ。

なお、次回更新時に、1000円から2000円程度賃料値上げをお願いするつもりです笑

8月上旬:電話で問い合わせ。JOJOさんの紹介であることを伝える。

8月19日:資料受領。担当者夏季休暇という事で、やや初動は遅かった。

8月20日:最初の見積書受領。メールで価格交渉。

8月23日:賃貸管理会社にて、3者面談。発注。

8月24日:工事及び保守契約書調印。

8月末:工事代金前払い。

9月9日:NTT工事日決定。前後において、入居者へ告知および入室工事アンケート配付。

9月11日:共用部工事完了(日本コムシス)。専有部については、8戸中4戸は同日完了。

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