埼玉新米大家ブログ

兼業大家1年目が専業大家を目指すブログ

不動産投資

はんしんさんと賃貸03候補

こんにちは。新米大家のりーまんです。

初の海外一人旅(バンコク)に行っていたため、ブログ更新が1週間ほど空いてしまいました。もしよかったら、ツイッターを覗いてみてくださいね?

さて、過去記事において、飯能信金さんについて取り上げたことがありました。

信金マンB:(今は)担保評価を重視しています。

<以前の融資条件>

・耐用年数超過でも、返済期間最長25年と比較的取り組みやすい。

・金利は、2.5%~。

・自己資金は、1割&諸費用分と、融資額も伸びる。

・要連帯保証人。

7月になってから、ふと思いました。実勢価格が、売買金額を上回っていて、耐用年数内の物件であれば、より良い条件で、飯能信用金庫=飯信(はんしん、が愛称です)さんで融資が取り組めるのではないか?と。金利は多少高いですが、ノンバンクより低く、融資手数料もそれほど高くありません。

賃貸03候補

ネット検索していたら、次のような物件がありました。

<物件概要>

価格:1,850万円

所在:上尾市

交通:JR高崎線○駅バス便

土地:220平米。旗竿地。

駐車場:2台分(うち1台は、小型車程度)

接道:南公道・間口5メートル

建物:120平米。軽量鉄骨造3DK×2。大手メーカー・平成10年代築。

満室時賃料:160万円 (サブリース継続:140万円)

表面利回り:8.64%

りーまんは、どう評価したか?

今までは、駅近かつ地型のよいアパートのみを選別し、賃貸02を購入するに至ったわけですが、全く考えていなかったバス便立地かつ旗竿地の物件です。ですが、駅近では考えられない価格で、建物も大手メーカー製であり長持ちしそうですし、土地も広くて駐車場が全戸分取れている物件です。

路線価や公示地価を調べ、一定額以上であることを確認したのち、売主側業者に資料を請求したところ、固定資産税評価についても、資料に含まれていました。

すると、土地建物の合計で、2,000万円を超えているではありませんか。土地だけでも、実勢価格では2,000万円を超えるかもしれません。後年、少し戸建用地としては広いので、売りにくいかもしれませんが、半年くらいかければ売れそうな感じです。これは、キャッシュフローはあまり出ないけど、損はしにくい物件だとおもいました。そこで、資料一式をはんしんさんに持ち込んでみると、担当者の反応も良く、その場で担当者ベースではありますが、融資に前向きな回答がありました。

<今回の融資条件>

・融資額1,600万円 (価格交渉による融資増減なし)

・返済期間25年。

・金利2.5%。

(耐用年数内に完済する返済期間なら、もう少し金利は下がる。)

・自己資金は、諸費用+アルファ=総費用の1割程度でOK。

・要連帯保証人。

手出しする自己資金が300万円以下でも、支店決裁で融資していただける、と数日後に正式な回答がありましたので、賃貸02を購入したばかりですが、交渉を進めることにしました。

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