埼玉新米大家ブログ

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不動産投資

賃貸01のリフォーム

こんにちは。新米大家(仮)のりーまんです。前回はこちら。

ついに、戸建を手に入れましたが、ちょっとそのままでは貸せそうにありません。リフォームについて親戚の建築士に相談すると、設計をしてくれるというではありませんか。大まかな仕様は以下になりました。

床は、なんと樹脂モルタル(モールテックス)になりました!

<リフォーム(リノベーション)仕様>

間取り変更:DKと居間の和室*2、押し入れを解体し、ひとつの部屋に。また、天井を撤去し、梁を生かした内装で天井高も上げる。これにより、LDKが20帖強になる。他、和6・和6・和4。

キッチン:ビルトインIHヒーターのシステムキッチンに交換。間口2550。ビルトイン浄水器付水栓(グローエ社/三菱クリンスイ)を採用。

床:1階部分は、廊下を含めて床板張り替えの上、モールテックス仕上げ。2階部分は、水性ペイントまたは畳仕上げ。

壁:水性ペイント仕上げ。柱は、風合いを生かすために蜜蝋仕上げ。

浴室:予算の都合により、水性塗装仕上げ。シャワーと水栓金具は2個とも、サーモスタット付(グローエ社&TOTO)に交換。

洗濯機置場:予算の都合により、水性塗装仕上げ。防水パンなしの直接排水。

トイレ:タンク&温水便座一体型トイレに入れ替え。

洗面台:シンプルなものに入れ替え。IKEAの大型鏡を設置。

電気配線:天井撤去に伴い、新規配線&分電盤更新。

もともとの居間は、床の間のある和室でした。

建築士とのやり取り

えっと、すごい仕様ですが、いくらぐらいかかるんですか?

建築士:ざっと500万かな。

うへぇ。予算200万なんですが。。。

まぁ、分離発注や施主支給を駆使すれば、100万くらい安くなるかも。もしこの仕様でやるなら、私も一肌脱ぐよ 。

仮に、実施するとして、工期はどうですか?

工期は、3か月くらい。実は、賃料も下調べしたんだけど、12、3万くらいで行けるんじゃない?都内でこの仕様なら、20万くらいするし。

(うーん、費用かけすぎだけど・・・)ちなみに、一肌脱ぐってどういうことですか?

実際の施工を私がやるよ。色々試してみたかったんだー。

(え?業者に頼まないの?大丈夫か?)大丈夫ですか?あと、そんなに費用出せませんし。

じゃあ、材料の搬入とか廃棄物処分、施工も手伝ってよ。そしたら、200~300万で収まるように努力するから。
全部が全部は、もちろんしないよ。電気工事とか、解体とかは業者に依頼する。

(予算オーバーでも、賃料が10万ぐらいまで上がるならありか?)わかりました。じゃあ、積算をお願いします。そのくらいに収まるなら、発注します。

オーケー、決まりだ。出来たら連絡する。

まとめ

というわけで、予定と違ってDIYちっくなリノベーションをすることになりました。また、実際に工事を始めてみると、想定外の事態が複数発生し(石膏ボード処分とか、塗料がわた壁に吸い込まれて、倍くらい必要になったり)、最終的な工期は丸4か月となり、費用もまったく予算内に収まらず、400万円近くにまで上ってしまいました。もし、ここまでガッツリとしたリノベして7万円でしか貸せなかったら、大失敗です。。。

こんな素晴らしい内装になりました。私も住みたいw

建築士のセンスを信じて、発注・完成し、2019年4月から賃料12万円で募集を開始しました。続きます。

次回記事です。

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