埼玉新米大家ブログ

兼業大家1年目が専業大家を目指すブログ

不動産投資

賃貸01のリフォーム

こんにちは。新米大家(仮)のりーまんです。

ついに、戸建を手に入れましたが、ちょっとそのままでは貸せそうにありませ

ん。リフォームについて親戚の建築士に相談すると、設計をしてくれるという

ではありませんか。大まかな仕様は以下になりました。

床は、なんと樹脂モルタル(モールテックス)になりました!

<リフォーム(リノベーション)仕様>

間取り変更:DKと居間の和室*2、押し入れを解体し、ひとつの部屋に。

      また、天井を撤去し、梁を生かした内装で天井高も上げる。

      これにより、LDKが20帖強になる。他、和6・和6・和4。

キッチン:ビルトインIHヒーターのシステムキッチンに交換。間口2550。

     ビルトイン浄水器付水栓(グローエ社/三菱クリンスイ)を採用。

床:1階部分は、廊下を含めて床板張り替えの上、モールテックス仕上げ。

  2階部分は、水性ペイントまたは畳仕上げ。

壁:水性ペイント仕上げ。柱は、風合いを生かすために蜜蝋仕上げ。

浴室:予算の都合により、水性塗装仕上げ。シャワーと水栓金具は2個とも、

   サーモスタット付(グローエ社&TOTO)に交換。

洗濯機置場:予算の都合により、水性塗装仕上げ。防水パンなしの直接排水。

トイレ:タンク&温水便座一体型トイレに入れ替え。

洗面台:シンプルなものに入れ替え。IKEAの大型鏡を設置。

電気配線:天井撤去に伴い、新規配線&分電盤更新。

もともとの居間は、床の間のある和室でした。

<仕様についてのやりとり>

りーまん:えっと、すごい仕様ですが、いくらぐらいかかるんですか?

建築士:ざっと500万かな。

りーまん:うへぇ。予算200万なんですが。。。

建築士:まぁ、分離発注や施主支給を駆使すれば、100万くらい安くなるかも

    よ。もしこの仕様でやるなら、私も一肌脱ぐよ。

りーまん:仮に、実施するとして、工期はどうですか?

建築士:工期は、3か月くらい。実は、賃料も下調べしたんだけど、12、3万くら

    いで行けるんじゃない?都内でこの仕様なら、20万くらいするし。

りーまん:(うーん、費用かけすぎだけど・・・)

      ちなみに、一肌脱ぐってどういうことですか?

建築士:実際の施工を私がやるよ。色々試してみたかったんだー。

りーまん:(え?業者に頼まないの?大丈夫か?)大丈夫ですか?あと、そんな

      に費用出せませんし。

建築士:じゃあ、材料の搬入とか廃棄物処分、施工も手伝ってよ。

    そしたら、200~300万で収まるように努力するから。

    全部が全部は、もちろんしないよ。電気工事とか、解体とか。

りーまん:(予算オーバーでも、賃料が10万ぐらいまで上がるならありか?)

     わかりました。じゃあ、積算をお願いします。そのくらいに収まるな

     ら、発注します。

建築士:オーケー。出来たら連絡する。

~ ~ ~ ~ ~

というわけで、予定と違って、DIYちっくなリノベーションをすることになりま

した。また、実際に工事を始めてみると、想定外の事態が複数発生し(石膏ボー

ド処分とか、塗料がわた壁に吸い込まれて、倍くらい必要になったり)、

最終的な工期は丸4か月となり、費用もまったく予算内に収まらず、400万円近く

にまで上ってしまいました。もし、ここまでガッツリとしたリノベして7万円で

しか貸せなかったら、大失敗です。。。

建築士のセンスを信じて、発注・完成し、2019年4月から賃料12万円で募集を開

始しました。

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