埼玉がっちり大家ブログ

不動産業界にいた管理人が専業大家を目指し、約1年で目標達成に至るまでの軌跡とその後を綴るブログです。

不動産投資

2021年大家業実績と2022年予算

りーまん(@Lehman1980)です。

本記事では、大家業の2021年実績と2022年予算についてまとめたいと思います。

なお、今回から単位を円から千円としています。

科目2021予算2021実績達成率2022予算備考
<収入の部>
賃料収入8,7009,217106.6%11,15019戸満室-マージン
駐車場使用料収入0631502台/2区画⇒⇒2台/3区画
賃貸更新料02400マージン
合計8,7009,520109.4%11,300大台突破!目指せ1200万円
<支出の部>
賃貸管理料350480137.1%600アパート4棟
更新事務手数料0上記に含む更新3件、空室AD等
火災・地震保険料100159159.0%159長期契約の1年按分
返済元本2,0002,270113.5%3,150毎年300万円借金が減ります
返済利子1,1501,330115.6%1,685長期金利上昇コワイ
融資調査料0(55)0
印紙税0(32)0
登録免許税0(345)0抵当設定含む
司法書士報酬0(96)0同上
固都税32031698.7%398所有するだけで毎年40万円の損失
不動産取得税000%400賃貸05分
仲介手数料0(924)0
物件取得予備費3,0001,45248.4%0融資調査料~仲介手数料合計
定期清掃費9292100.0%92賃貸02:継続
外壁工事費000%0賃貸04:2023年前半実施か?
光回線&CATV使用料264293110.9%293賃貸02&04:継続
諸経費2001,200600.0%1,533水道光熱費、剪定費、車両費等
交通費504896.0%0諸経費に含めます
合計7,5507,640101.1%8,310
年間税引き前CF1,6001,880117.5%2,9902021年CF目標達成!

というわけで、大家業4年目の実績をまとめてみました。
収入が予算の109%、支出が101%となり、差し引き188万円の収益となりました。従前の物件がほぼ満室であり、賃貸03のサブリースを解約したこと、新規物件である賃貸05を取得できたことなどが要因です。

昨年上半期では、年内の物件取得に悲観的でしたが、なんとか買っても良いと思える物件に夏の終わりに巡り合うことができました。これにより、4棟15室から5棟19室を保有することとなりました。そして、11月末には当該物件の空室も埋まり、満室経営に復帰しました。数年前に外壁修繕をしているので、このまま建て替えまでは内装含め大きな費用をかけずにいこう、と考えています。

取得物件(賃貸05)については、内外装費用がほとんどかからずに済んだため、予備費の支出は半分程度となりました。そのため、植栽剪定や車検費用などを経費計上し、目標のCFを確保するようにしました。

2022年については、不動産価格高騰の折から物件取得を目指さず、手許現金の確保を目的とした運営を行おうと考えています。いくらかマージンを確保しているため、うまくいけば年間CF300万円を突破することもできるかもしれませんね。

以前から収益物件の取得は、土地値程度で取得でき、さらに融資を利用してもキャッシュフローが得られるもの、をベースとして取得してきましたが、今の相場はそれさえも難しい状況です。
関東圏であれば、いわゆる国道16号線の外側であれば、まだ物件はありますが、今のところ取得する考えはありません。

不動産経営指標

単位:千円
想定家賃収入(2022予算・GPI)11,700
年間ローン返済額(2022予算・ADS)4,835
 返済比率41.3%
家賃収入(2021実績・EGI)9,520
運営費2,588
営業純利益(NOI)6,932
年間ローン返済額(ADS2)3,600
 実績返済比率37.8%
税引前キャッシュフロー(物件取得費を考慮しない)3,332
返済倍数(NOI÷ADS2)1.92
損益分岐稼働率((運営費+ADS)÷GPI)63.4%
償却資産21,700
 うち償却済9,660
借入金残高(残債)79,000
自己資本36,000
 償却後自己資本26,340
自己資本比率(償却後自己資本÷(残債+償却後自己資本))25.0%
自己資本回収率((償却済資産+累計CF≒1,566万円)÷自己資本)43.5%
自己資本利益率(NOI÷償却後自己資本)26.3%
自己資本CF利回り(キャッシュフロー÷償却後自己資本)12.6%

下記などを参照して、各種指標を算出してみました。
(どこまであっているか分かりませんが笑)
個人的に意識していたのは、返済比率とNOI、そしてキャッシュフローですね。

返済倍数や損益分岐稼働率を意識したことはありませんでしたが、賃貸経営の安全性を図るうえでは、どれだけマージンがあるかが大切なので、毎年算出してみるといいかもしれません。

4年目で自己資金を4割程度回収でき、償却資産があるうちに8割程度は回収できる見込みです。そこからは、買い替えや追加取得などを駆使して、自己資金の100%回収が当面の目標となるのでしょう。7年目くらいに達成したいものです。

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