埼玉がっちり大家ブログ

不動産業界にいた管理人が専業大家を目指し、約1年で目標達成に至るまでの軌跡とその後を綴るブログです。

不動産投資

賃貸05の買い付け交渉や融資付けについて

りーまん(@Lehman1980)です。

Twitterでは、ほぼリアルタイムに発信していましたが、ブログにまとめる手間を惜しんで、数カ月が経ってしまいました。記憶を掘り起こしながら、記事をまとめたいと思います。

物件は、いつも通りレインズから。路線ごとに検索して、新規物件や値下げ物件などを物色します。今回は、埼玉県の西武線沿線物件でしたが、横浜エリアの全国展開している大手仲介業者が売側仲介でした。

問い合わせしてメールで資料を取得し、電話で現在の売り出し状況などをヒアリングして、他にも同一エリアでアパートを保有していることを伝えたところ、現地で打ち合わせすることになりました。

今回のポイント

・2DK4戸のうち1戸空室であり、原状回復状況が見たかった
・空室募集中であることはHOMESなどネットで確認できたが、反響状況を聞きたかった
・埼玉のやや郊外の物件なのに、横浜から担当がわざわざ来てくれる(=手数料両手狙い)

⇒打ち合わせにより諸問題が明確化され、金額交渉の目安も聞くことができ、現地で買付申込書を出すことができた。

初めての融資特約なしでの購入申込書でしたが、同日夕方に 埼玉〇信用金庫 の担当者にアポイントを取っておいたのでした。2020年冬に、買えなかった川越の物件で融資内諾を出してくれた担当者がまだ在籍していたため、電話での感触から行けるのではないかと踏んでいましたが、最悪は預金や有価証券から捻出するつもりでした。

売買契約締結の段階では融資承認はまだでしたが、その2時間後には融資承認がおりてしまいました。なんと、融資審査申し込みの4日後です。

というわけで、アパート4棟目スペックです。
土地の価値と利回りを妥協できるギリギリで、何とか購入できました。その分、築年数は古いです。2020年初頭に購入した同一駅の賃貸04と比べても、利回り1%以上減、築年数2年古い、返済期間15年と短い、自己資金が3割近くなどと諸条件が悪化しています。それだけ、投資用不動産の市況がいいのでしょう。

売出価格:3100万円
契約金額:2600万円
想定表面利回り10.1%
西武池袋線:駅徒歩4分
接道:南公道幅員4m
土地:50坪  路線価2000万円 自己査定2400万円
建物:80年代終り築

<資金計画>
売買代金:2600万円
諸費用:240万円
総費用:2840万円
自己資金:840万円
借入金:2000万円
満室年収:264万円&駐車場1台&自販機
15年返済 返済比率:61%
年間税引前CF:60-80万程度
自己資本CF利回り:9.5%前後

埼玉〇信用金庫の担当者からは、さらに2,000万円程度は融資可能とのことでしたが、やはり個人での借入には1億円の壁があるのかもしれません。士業とか医師はまた別のカテゴリーとして。

その後、9月末に引き渡しを受け、そのタイミングで管理会社変更や自販機設置を行い、11月下旬には想定の賃料で空室への申し込みが入りましたので、スムーズな滑り出しと言えるでしょう。

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