こんにちは。年明け以来のブログ更新です。

売出物件を見に行ったり、保有物件の管理会社を訪問したりなど、ネタがないわけではないんですが、記事化する意識が低くなっています💦

ちなみに、日本株・投資信託＆配当金については、大きく動かすことも減ってきているので、今後はまとめて奇数月の月初に記事を書こうかと思います。

さて、今日のお題ですが、自己資本収益率（ROE）って言葉を聞いたことがありますか？個別株の企業分析をされていたりすると、出てくる単語です。計算式としては、こうです。

ROE＝当期純利益÷純資産（自己資本）×100（％）

一般的には、その期間において10％以上であれば優良な企業とされていますが、日本企業は自己資本比率が高い（借入比率が低く、手許現金や固定資産等を多く保有しているのに、社債や融資残高は低い等）ため、平均5％程度なようです。

例えば、純資産（資本金）1億円で当期純利益が1000万円なら、ROE=10％となるわけです。

これを不動産賃貸業に当てはめて考えてみます。つまり、自己資本＝頭金等の自己資金、他人資本＝融資等の借入金ですね。ただし、個人の場合、所得税・住民税・社会保険料は千差万別でしょうから、当期純利益を税引き前キャッシュフローに置き換えます。

ケース１・全額現金で仕上げた中古戸建（賃貸01）

楽待のTwitter企画で最優秀賞を受賞したリノベ戸建です。全額キャッシュで仕上げたので、レバレッジも何もありませんが、毎月1％ずつ投下資本を回収しているような感じです。100か月もの間、退去も何もなければ最高なんですが、いずれ屋根とか外壁とかを塗装しなくてはいけないでしょうし、6年目あたりにオーナーチェンジで売却も一つの出口戦略でしょう。

まずは、リフォーム費用の回収が第一目標です。3年半として、のこり2年。また特筆すべきは、年間経費率が驚きの3％台です。木造築古で土地もさほど広くないため、経費のほとんどを占める固定資産税がとても安いですね。

年間12％の収益率なら悪くはないですが、いつ幾らで売却するかで最終成績が良くも悪くもなりますので、その時期までは回収率を上げる努力をしていきます。

ケース２・信金融資利用の郊外アパート（賃貸04）

こちらは、2020年1月に購入した一番保有期間が短い物件です。地元信金の融資を受けて、購入しました。（金利2.5％・25年返済）

金利やCATV＆NET使用料、管理費などにより経費率が30％台となっています。金利を除いた経費率は18％とそれでも高いですが、自己資本収益率は粗利ベース、CFベース共にケース１を上回っています。レバレッジの効果と言えます。初年度のペースでいけば、元本返済分を含めた粗利ベースでは何と4年、CFベースでも5年強で自己資本は回収できます。ただ、そのころまでには退去や外壁修繕の時期が来ているでしょうから、想定回収期間は6-7年といったところでしょう。

賃貸01と比べ、10年以上築年数が新しく、また収益率が5％以上高い状態を維持することも可能な物件と見ています。10年以上の長期保有を前提としつつ、市況次第では売却することで、利益確定をしたいと思っています。

まとめ

現在保有している4物件の合計キャッシュフローは約600万円でした。減価償却などもあり、2回の確定申告においては、ともに所得税還付を受けていますので、そのまま税引き後利益と言っても差し支えないでしょう。18カ月の実績としては、想定通りうまくいっているほうだと自負しています。

今回の記事は、楽待の実践大家コラムからインスピレーションを得て、書いてみました。毎年自己資本収益率と融資返済後の自己資本比率を見直して、自己資本からのCFなのか、他人資本からのCFなのかを見極めて支出するべき、といった内容だったと思います。私の場合は、得たCFは新規物件取得費か繰り上げ返済費とするつもりなので、そこまで厳密に分けて運用するつもりはありません。

大家業を始めるにあたって物件購入したのが、3年前2018年の秋でした。実際に家賃収入を得始めてからは、まだ18カ月プラスアルファの駆け出しです。ずっと不動産業界にはいましたが、大家業を本業にしたいと思って、会社を退職しました。まだまだ創業・拡大期であり、給与所得をゼロにすることにためらいや不安がなかった、とはいいません。でも、一定の金融資産があれば、それほど分の悪いチャレンジではないと判断して、今に至ります。

新型コロナもワクチンによって、収束に向かいそうです。新しい生活様式と従来当たり前だったことの狭間で、実際の生活が収束後どのようになっていくのか。そして、自分はなにをしてどう生きたいのか。そんなことに思いをはせるのでした。