埼玉がっちり大家ブログ

不動産業界にいた管理人が専業大家を目指し、約1年で目標達成に至ったブログです。

不動産投資

自己資本収益率および回収率という視点

こんにちは。年明け以来のブログ更新です。

売出物件を見に行ったり、保有物件の管理会社を訪問したりなど、ネタがないわけではないんですが、記事化する意識が低くなっています💦

ちなみに、日本株・投資信託&配当金については、大きく動かすことも減ってきているので、今後はまとめて奇数月の月初に記事を書こうかと思います。

さて、今日のお題ですが、自己資本収益率(ROE)って言葉を聞いたことがありますか?個別株の企業分析をされていたりすると、出てくる単語です。計算式としては、こうです。

ROE=当期純利益÷純資産(自己資本)×100(%)

一般的には、その期間において10%以上であれば優良な企業とされていますが、日本企業は自己資本比率が高い(借入比率が低く、手許現金や固定資産等を多く保有しているのに、社債や融資残高は低い等)ため、平均5%程度なようです。

例えば、純資産(資本金)1億円で当期純利益が1000万円なら、ROE=10%となるわけです。

これを不動産賃貸業に当てはめて考えてみます。つまり、自己資本=頭金等の自己資金、他人資本=融資等の借入金ですね。ただし、個人の場合、所得税・住民税・社会保険料は千差万別でしょうから、当期純利益を税引き前キャッシュフローに置き換えます。

ケース1・全額現金で仕上げた中古戸建(賃貸01)

金額備考
自己資本9,500,000
 うち購入金額5,500,000購入諸費用込み
 うちリフォーム費用4,000,000フルリノベ
賃料/年1,200,000月額10万円
ランニングコスト/年45,000固都税、火災保険等
経費率/年3.8%
粗利益/年1,155,000
2020年度自己資本収益率12.15%粗利=キャッシュフロー
自己資本回収率18.2%18カ月
総回収金額1,730,00030か月想定288万円
2020年12月末現在です。

楽待のTwitter企画で最優秀賞を受賞したリノベ戸建です。全額キャッシュで仕上げたので、レバレッジも何もありませんが、毎月1%ずつ投下資本を回収しているような感じです。100か月もの間、退去も何もなければ最高なんですが、いずれ屋根とか外壁とかを塗装しなくてはいけないでしょうし、6年目あたりにオーナーチェンジで売却も一つの出口戦略でしょう。

まずは、リフォーム費用の回収が第一目標です。3年半として、のこり2年。また特筆すべきは、年間経費率が驚きの3%台です。木造築古で土地もさほど広くないため、経費のほとんどを占める固定資産税がとても安いですね。

年間12%の収益率なら悪くはないですが、いつ幾らで売却するかで最終成績が良くも悪くもなりますので、その時期までは回収率を上げる努力をしていきます。

ケース2・信金融資利用の郊外アパート(賃貸04)

金額備考
自己資本5,800,000購入金額2,100万円
 うち購入頭金5,800,000購入時諸費用込み
 うちリフォーム費用0満室状態で購入
賃料/年2,200,000月額20万円×11カ月
ランニングコスト/年400,000固都税、火災保険等
融資返済/年790,000うち利子35万円
経費率/年34.1%経費合計40+35=75万円
粗利益/年1,450,000220-75万円
キャッシュフロー/年1,010,000220-119万円
2020年度自己資本収益率25.0%粗利ベース
17.4%CFベース
自己資本回収率17.4%11カ月・CFベース
総回収金額1,010,00023か月想定210万円
2020年12月末現在です。

こちらは、2020年1月に購入した一番保有期間が短い物件です。地元信金の融資を受けて、購入しました。(金利2.5%・25年返済)

金利やCATV&NET使用料、管理費などにより経費率が30%台となっています。金利を除いた経費率は18%とそれでも高いですが、自己資本収益率は粗利ベース、CFベース共にケース1を上回っています。レバレッジの効果と言えます。初年度のペースでいけば、元本返済分を含めた粗利ベースでは何と4年、CFベースでも5年強で自己資本は回収できます。ただ、そのころまでには退去や外壁修繕の時期が来ているでしょうから、想定回収期間は6-7年といったところでしょう。

賃貸01と比べ、10年以上築年数が新しく、また収益率が5%以上高い状態を維持することも可能な物件と見ています。10年以上の長期保有を前提としつつ、市況次第では売却することで、利益確定をしたいと思っています。

まとめ

現在保有している4物件の合計キャッシュフローは約600万円でした。減価償却などもあり、2回の確定申告においては、ともに所得税還付を受けていますので、そのまま税引き後利益と言っても差し支えないでしょう。18カ月の実績としては、想定通りうまくいっているほうだと自負しています。

今回の記事は、楽待の実践大家コラムからインスピレーションを得て、書いてみました。毎年自己資本収益率と融資返済後の自己資本比率を見直して、自己資本からのCFなのか、他人資本からのCFなのかを見極めて支出するべき、といった内容だったと思います。私の場合は、得たCFは新規物件取得費か繰り上げ返済費とするつもりなので、そこまで厳密に分けて運用するつもりはありません。

大家業を始めるにあたって物件購入したのが、3年前2018年の秋でした。実際に家賃収入を得始めてからは、まだ18カ月プラスアルファの駆け出しです。ずっと不動産業界にはいましたが、大家業を本業にしたいと思って、会社を退職しました。まだまだ創業・拡大期であり、給与所得をゼロにすることにためらいや不安がなかった、とはいいません。でも、一定の金融資産があれば、それほど分の悪いチャレンジではないと判断して、今に至ります。

新型コロナもワクチンによって、収束に向かいそうです。新しい生活様式と従来当たり前だったことの狭間で、実際の生活が収束後どのようになっていくのか。そして、自分はなにをしてどう生きたいのか。そんなことに思いをはせるのでした。

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