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不動産投資

大家から見た賃貸物件探し・後編

こんにちは、りーまん(@Lehman1980)です。 春の不動産シーズンに向けた物件探しのポイント、後編です。前編はこちら。

前編になります。

物件現地チェック

物件探しを1回で決めるつもりなら、午前中から予約して夕方までに3-5件ぐらい見に行きましょう。あんまり数多く見ても、記憶が薄れたりして、物件ごとのイメージがぼやけてしまい、決めかねてしまいます。各物件には当然長所短所がありますので、借りたい物件における条件の優先順位をしっかり意識しながら見ることも大事ですね。

気になった点は、どんどん質問したり、交渉しましょう。同行営業マンの力量や裁量範囲なんかが分かってきます。
また、何でもかんでも「オーナーに確認する」と回答する営業マンは、新人だったり、「オーナーとは直接つながっていない不動産会社」だったりする可能性が高いです。
=ダメというわけではありませんが、要望や交渉がスムーズにいかない可能性が高いです。
一方、交渉がまとまったら、その営業マンを通じて、必ず借りてあげてくださいね笑

・日当たり、バルコニー方位

図面の方位は意外と間違っています笑 東西が逆とか、南西なのに南向きとか。本命物件の場合は、特に日が入る時間に行きましょう! 個人的には、2回で風通しが良ければ、北向きも賃料次第ではアリだと思います。実際に分譲マンションの北向き住戸に住んでいたことがありますが、特に問題ありませんでした。日中は仕事ですし、洗濯は部屋干しメインにしてましたしね。

・家具の配置、収納

空室は、広く感じるものです。ベッドやテーブル、ソファーなど大型家具を中心にしっかり生活をシミュレーションしましょう。

・騒音

窓を開けた時の前面道路などからの音。逆に閉めた時の上層階などからの音。これらにも気を配りたいです。上層階や隣の住民はこちら側の意思で交換したり、音を止めてもらったりするのは難しいので笑

・におい

長期不在住戸であったり、排水に不具合があったりすると、下水のにおいが逆流して室内に来ていることがあります。試しに、各水回りから赤水が出ないかのチェックを含めて、しばらく水を流しつつ、換気してみましょう。それでも、においが残る場合は、転居後も悩まされる可能性があるので、お勧めしません。また、水回りのほかサッシ回りや収納内部などにおいて「カビ」が発生していないかよく確認しましょう。発生している場合、漏水している可能性もあります。

・設備

図面通りに各設備があるか確認しましょう。また、エアコンやカメラ付きインターホン、ウオシュレット、ガスコンロなど後付けが可能な設備については、オーナー負担で設置してくれたら入居するなどの交渉がしやすいです。

扉等建具関係も、一通り開閉を試してみましょう。極端に開閉しにくい扉がある場合、経年劣化のほか、 最悪建物がゆがんだり、傾いている可能性もあります。気に入った場合でも、「直してくれたら、借りる。」などの交渉を行い、直ったことを確認してから契約しましょう。

・壁や床の汚れ、傷

自己防衛のため、気になる傷などについては、写真を撮って置いたり、不動産屋さんに重要事項説明において、退去時原状回復の「対象外部分」として明記するなどの交渉が有効です。

・コンセントやTVアンテナ口の数や位置

十分な数があるか、接続しにくい位置にないか、確認の上、図面にメモしておきましょう。

入居申込について

「借りたい!」と思ったら。申し込み書類を書きましょう。賃料等の契約条件交渉もここで行います。この内容に沿って、入居審査が行われますので、嘘偽りなく書きましょう。近年、賃貸借契約における連帯保証人が形骸化し、その有効性が低下しつつあることから、代わりに保証会社による保証に切り替わりつつあります。保証料が発生するデメリットがありますが、身内等に迷惑をかけずに賃貸借契約を結べる時代になってきています。

賃料が一番交渉が難しいと思ってください。仮に値下がりしても、精々10%以下でしょう。私だったら、数千円でも賃料交渉してきただけでNG出すケースさえ、ありえます。
一方、敷金礼金は比較的交渉しやすいです。
費用を抑えたいなら、そのほか、仲介手数料が安価な業者を選んだり、諸経費(火災保険料、鍵交換費用、ルームクリーニング費用、消毒費用など)については、交渉できるケースもあります。

賃貸借契約&重要事項説明

可能なら、事前にメール等でもらっておいて、気になる点を整理しておくとよいです。特に、特約条項は、オーナーとあなたとのポイントとなる項目です。敷金の精算時取り扱い、契約期間途中での解約違約金の有無、自治会の加入要否などが記載されていることがあります。

契約書は、基本的にオーナーに有利な内容になっています。法律である借地借家法が極端に賃借人有利になっているため、特約等でバランスを取らざる得ない面もあります。
また、文語表現で理解しにくかったり、面倒くさかったりしますが、ハンコを押してしまうと有効となりますので、退去時などに、「こんなはずじゃなかった!」とならないように、よく読みましょう笑

まとめ

賃貸物件探しについて、経験に基づいてまとめてみました。
読んでいただいた方に、なにかためになるようなことが書けていれば幸いです。
2020年2月現在は、おかげさまで満室経営が続いていますが、常に退去と隣り合わせなのが、大家業です。
仮に退去があっても、新しい入居者さんに選んでもらえるような魅力的な物件づくりと、双方納得できる契約条件が提示できるように、していきたいものですね!

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