りーまんです。前回記事はこちら。
今年もあと半月。確定申告準備です。
12月に入ると、あっという間に日が進みますね。今回は、不動産投資初年度の収支について記事にしたいと思います。なお、数字は適宜調整しています。
| 科目 | 金額（円） | 備考 |
| 賃料収入 | 2,250,000 | 各物件（３～６か月分） |
| プロパンガス協力金 | 400,000 | 会社変更による協力金 |
| 収入合計 | 2,650,000 | |
| 賃貸管理料 | 80,000 | 賃貸02分のみ |
| 火災・地震保険料 | 56,000 | 契約年数にて按分 |
| 返済元本 | 550,000 | |
| 返済利子 | 310,000 | 土地の利子含む |
| 融資手数料 | 86,000 | |
| 印紙代 | 65,000 | 売買契約・金消契約 |
| 登録免許税 | 970,000 | 抵当設定含む |
| 司法書士報酬 | 340,000 | |
| 固都税 | 90,000 | 清算金含む |
| 不動産取得税 | 100,000 | 賃貸01のみ |
| 仲介手数料 | 1,400,000 | |
| 定期清掃費 | 38,000 | |
| 内装工事費 | 4,000,000 | |
| ネット工事費 | 400,000 | |
| ネット使用料 | 36,000 | |
| 諸経費 | 130,000 | プランター設置、廃材処分 |
| 交通費 | 26,000 | ガソリン代等 |
| 支出合計 | 8,700,000 |
単純な支出では約500万円と大幅な赤字となります。ですが、ここから確定申告ベースの収支を見直していきます。
確定申告上の収支
基本的な不動産所得に関する経費の考え方は、① 借入金の返済元本は経費にならず、利子のみ経費 。②建物に関する維持経費は1年で全額償却。③建物の性能向上に関する経費は内容に応じて複数年で減価償却。ただし、赤字決算の場合、土地の融資部分に関する利子は、給与所得などの損益通算の対象外となる。
| 科目 | 金額（円） | 備考 |
| 賃料収入 | 2,250,000 | 各物件（３～６か月分） |
| プロパンガス協力金 | 400,000 | 供給会社変更による協力金 |
| 収入合計 | 2,650,000 | ここは変わりませんね |
| 賃貸管理料 | 80,000 | 賃貸02分のみ |
| 火災・地震保険料 | 56,000 | 契約年数にて按分 |
| 返済元本 | 0 | 経費になりません！ |
| 返済利子 | 310,000 | 土地の利子は処理が特殊 |
| 融資手数料 | 86,000 | |
| 印紙代 | 65,000 | 売買契約・金消契約 |
| 登録免許税 | 970,000 | 抵当設定含む |
| 司法書士報酬 | 340,000 | |
| 固都税 | 17,000 | 建物部分の清算金は減価償却費へ |
| 不動産取得税 | 100,000 | 賃貸01のみ |
| 仲介手数料 | 0 | 建物部分を計算し減価償却費へ |
| 定期清掃費 | 38,000 | |
| 内装工事費 | 0 | 全額減価償却費へ |
| ネット工事費 | 0 | 全額減価償却費へ |
| ネット使用料 | 36,000 | |
| 諸経費 | 130,000 | プランター設置、廃材処分 |
| 交通費 | 26,000 | ガソリン代等 |
| 減価償却費 | 1,200,000 | 建物ごとの築年数や工事内容に応じた年数（月数）で按分処理 |
| 支出合計 | 3,450,000 | |
| 収支差額 | ▲800,000 | 損益通算できる額は、より少なくなる |
まとめ
というわけで、収益不動産の取得初年度は赤字になるといわれていますが、案の定赤字でした。
どこまでが取得原価で、どこからが経費とするか線引きがしにくいですが、税務申告上は、上記のようになりそうです。
2020年度は、未払いの不動産取得税や1月決済予定の賃貸04アパートの取得経費が掛かってくるものの、賃貸04を除いても賃料収入は６００万円を超える見込みです。収支もプラス転換することでしょう！改めて、来年度収支試算を２月頭ごろにしたいと考えています。
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