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不動産投資

賃貸3棟11室が、満室経営になりました!

りーまんです。

今年の夏に購入した賃貸02が一部屋ずっと空室だったのですが、購入後3か月の間に2回申し込みキャンセルをくらいながらも、11月になってついに契約が決まり、入居・満室となりました。前オーナー時代、今年の2月ごろに退去し、原状回復したうえでずっと募集していましたが、前オーナーは手放すこととなり、8戸中7戸入居の状態で私が購入したものです。

購入前の交渉や収支予測の記事です。

引渡し後、賃貸成約に向けてやったこと

賃貸入出金管理や入居募集は、従前の賃貸管理会社にそのままお願いしました。物件地元の東武東上線では比較的大手の不動産会社であり、管理会社変更となると手間やストレスが発生する可能性が高いからです。また、管理手数料も相場程度である入金賃料の5%税別だったのもあります。

春のハイシーズンに賃料37,000円で決まっていませんので、何かバリューアップして賃料を上げつつ、成約にチャレンジしたいと考えました。木造ワンルームの募集は賃料下げるより、他と差別化するか初期費用を下げてあげる(敷金礼金0など)のが有効だと思っています。

<その1>フレッツ光導入(入居者無償)

インターネット無料が人気という事で、実施しました。初期費用30~40万円。毎月のランニングコスト1万円。退去抑制も兼ねています。ただし、消費増税もありましたので、各戸更新時に1000ないし2000円の値上げを要請する予定です。

<その2>家電&生活消耗品の無償提供

中古美品をうまく手に入れて、特約に次の一文を追加してリスクヘッジしつつ、間接的に入居者の負担を減らしています。決まらなければ、冷蔵庫や洗濯機も追加購入しようかと思っていましたが、下記の3つで決まりました。

「居室内のTV、IHクッキングヒーター、オイルヒーターは、契約日の2年経過後、賃借人が譲受けを希望する場合、賃貸人は無償譲渡する。ただし、2年未満の原契約解約時は返却するものとし、入居期間中の不具合等の修理については、賃借人の負担とする。」

また、引っ越し当日あると便利なグッズを100円ショップ等で購入し、消耗品セットプレゼントもしました。

品名価格備考
20インチ地デジ液晶テレビ
(中古・TOSHIBA製)
3,000円程度ハードオフのジャンク品
IHクッキングヒーター
(中古・アイリスオーヤマ製)
7,000円程度トレファクの保証付
オイルヒーター(中古・ドイツ製)500円程度オフハウスの保証付
消耗品セット(ティッシュ&トイレットペーパー、各種洗剤、入浴セットなど)1000円程度100円ショップやホテルアメニティ
合計11,500円

<その3>共用廊下の緑化&外壁修繕工事

外壁修繕工事は、劣化状況を見るに早めにやりたい状態です。特に、階段の手すりや支柱、波板を支える鉄部は錆が出ており、今すぐにでもやりたいところです。とはいえ、業者の相見積や打ち合わせなど発注までにどうしても時間がかかるので、先行して緑化をすることで、明るい印象になるように努めました。

物件の近所の花屋さんに相談したところ、安価に雰囲気を良くするとすれば、多年草のプランターを勧められました。1個あたり4000~5000円です。これを1階共用廊下に5つほど並べました。

どうでしょう。殺風景さが軽減されたと思いませんか? 変わらない!?

また、外壁修繕工事については、8月ごろから複数社に声がけを行い、相見積を取りました。一番安価であった業者さんが他の2社と比べ、最大20%程度安価でした。また、12月契約・来年1月着工予定で行えるとのことでしたので、そこに決めました。(200万円→160万円税込み。竣工一括払い。)

<番外編>営業担当者への心付け

春のハイシーズンであれば、他物件より早く決めるために広告費(AD)を上乗せする方法があります。これにより、通常仲介手数料しか売り上げにならないところに、さらに営業成績とすることができるため、客付け業者が優先して入居者を決めてくれる可能性が出てきます。

でも、それ以外の閑散期については、そもそも引っ越しを検討する人が少ないので、先に挙げたような物件のバリューアップが効果があると考えています。

とはいえ、少ない元手で成約の可能性を高める方法として、心付けを営業担当者にプレゼントする方法があります。今回は後出しですが、営業担当者に1万円分のJCB商品券をプレゼントすることにしました。もし、来春に空部屋が出たら「あのオーナーは決めたら商品券くれるかも。」と営業マンたちのやる気につながる、かもしれません!

次回は事前に営業所長と打ち合わせしといたほうが、効果的かもですね。

まとめ

上記のようなことを試行錯誤した結果、とりあえず満室にすることができました。賃貸経営は短期的視点での損得ではなく、長期的な視点でいかに賃料を下げずに空室率を減らしていくか、にかかっていると思います。築古アパートは、すでに相場の下限近くまで賃料が下がっていますので、賃料下落には新築ほど神経をとがらせずに済むのがメリットの一つです。

戸建を含め、3棟11室が満室経営となりましたので、年間賃料収入が約640万円となりました。ローン返済や各種経費を控除した後の税引き前CFが最大350万円です。いまだに交渉中の次の物件が買えると、現在設定している賃料収入の目標には到達できそうです。

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