埼玉新米大家ブログ

兼業大家1年目が専業大家を目指すブログ

不動産投資

不動産のサブリースって何?どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

こんにちは。新米大家のりーまんです。

賃貸03を無事、先月契約いたしました。

さて、この物件は3DK・2戸がそれぞれ1.2階となっている、重層長屋構造です。

重層長屋にも、いろいろ定義はあると思いますが、簡単に言えば、外廊下・外階段がない共同住宅と思ってください。

出典:レオパレス21

2戸しかないアパート

強調して見出しにしましたが、この物件、所有物件の中で一番土地が広いのに、2戸しかないんです。

賃貸経営の基本的な考え方として、単体で収支が黒字であること、というのがあります。2戸ということは、稼働率が0か50か100のどれかということです。

これでは、1室でも空室期間が長期化してしまっては、年間稼働率が、すぐに70%台、60%台となってしまいかねません。

そのような稼働率では、安定経営など夢物語で終わってしまいますので、今回はサブリースを選択しました。(売主さんも新築時からずっとサブリースだったそうです。)

サブリースとは?

簡単に言えば、建物の一括借り上げです。

オーナーは、サブリース会社に建物を賃料相場の85%程度で貸与します。

サブリース会社は、相場程度で入居者を募集し、転貸します。上記との差額15%、および礼金、リフォーム工事やハウスクリーニング斡旋手数料などがサブリース会社の利益となります。

結構、サブリース会社は儲かると思います。
東〇コーポレーションや〇東建託、大和〇ウスなどなど上場会社でも地主にアパート建てさせて、サブリースもセットでやって、何重にも甘い汁を吸って大きくなってますね。

出典:全国賃貸経営補償機構

サブリースのメリット・デメリット

<メリット>

これはもう、法人契約による安定的な賃料収入が確定するということです。

サブリース契約自体は、2年ごとに巻き直すことが多いようで、建物の老朽化・陳腐化、賃料相場の下落などで、徐々に下がっていくようです。

戸数の少ない物件には、このメリットが大きく活かせると考えています。

<デメリット>

デメリットも結構あります。

・敷金、礼金、更新料は貰えない

・原状回復費用は、オーナー負担とサブリース会社負担の両方のケースあり

・原状回復業者は、サブリース会社の指定

・退去時に、免責期間があることも

賃貸03の場合、バス便ということもあってか、退去時免責期間が2か月あります。また、原状回復費用は、オーナー負担です。
それでも、2か月以上空室になるリスクと比較・勘案して、サブリースを選択しました。

返信する

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です