埼玉新米大家ブログ

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不動産投資

賃貸02になぜ築古アパートを選んだのか?

違うんです。本当は、戸建を買うはずだったんです。

こんにちは。新米大家のりーまんです。さて、前回では今年前半を振り返りましたが、不動産投資について、元々考えていたロードマップは、以下でした。

2018下半期:賃貸01購入(少し郊外駅の徒歩圏戸建)
2019上半期:賃貸01リフォーム&入居。賃料発生。
2019下半期:賃貸02購入(01近隣戸建)
2020上半期:賃貸02リフォーム&入居付け。
2020下半期以降:アパート購入

2年くらいかけて、経験積んでからアパートへ移行ですね。

なぜ、考えが変わったのか?

元々、無借金で気長に証券投資を実践し、ちょっとは利益が出せるようになってきていたのですが、戸建投資は、比較的リスクが低いと判断して、始めました。

でもですね、不動産投資を始めてみると、やっぱり目移りといいますか、買いたい病といいますか、投資効率なんかも脳裏によぎり始めるんですね。お小遣い程度のキャッシュフローで満足するのか、それとも拡大再生産を進めるかといったときに、後者にチャレンジしようという考えに変わっていきました。

こんなアパートなら低リスク?

利回り重視だったり、築浅だったり、地価上昇率だったり、RCでCF重視だったり、いろいろな視点があると思います。私は、自分の流動資産状況から、次のような物件を選ぶこととしました。

・急行停車駅やJR駅、都内駅など、駅力がある程度あると思われるもの。
⇒都市部への人口回帰が今後も進み、単身者需要があると考えられるため。

・駅徒歩13分以内。できれば、7分以内。
⇒単身者は通勤利便性を重視し、駅徒歩距離を重視すると考えられるため。

・土地面積及び土地の実勢価格を重視。
⇒築古であっても全空にしたのち、建売業者等が相場価格で買い取ってくれることが見込まれるため、出口で資金拘束されにくくなる。また、建物は価値が減損していくので、土地値で物件を買うことが望ましい。

・10平米といった、極端なワンルーム物件は購入しない。
⇒競争力が低下する可能性があるため、20±4平米程度の広さが望ましい。また、バス・トイレ別や室内洗濯機置場を希望する人の割合が増加傾向のため。

・戸建投資と同程度である500~1000万円の自己資金(頭金&諸費用) で購入できる物件
⇒自己資金を投資額と考え、購入物件を担保として借り入れている分には、価格を間違えて購入せず、急いで売却しない限りは、収支がマイナスにはなりにくいため。

まとめ

全部を満たす物件はそうそう見つかりません。でも、こだわらないと計画通りに収支が推移する可能性が下がります。市況が悪化していくなかであれば、こだわってもいいと思いますが、融資が受けられるかどうかも常に変化するため、悩ましいところです。

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