大家業の2020近況まとめ・その２

りーまん（@Lehman1980）です。

本記事は、旅行先で書いています。Gotoキャンペーンが22日以降の宿泊費に適用できるか分かりませんが、されればラッキーという気持ちでいます。大家業については、最近あまり大きな動きはありませんが、いくつかトピックがあったので、まとめてみます。前回記事は、こちら！

大家業の2020近況まとめ・その１

管理会社変更検討

現在保有する賃貸物件の管理状況は以下の通りです。

物件名称	月額賃料	管理方式	管理料	備考
賃貸01：戸建	100,000	自主管理	なし	トラブル時、プロパンガス会社に連絡を入居者に依頼。
賃貸02：単身用アパート8戸	平均41,000*8	管理会社委託	5%税別	従前の管理会社継続。集金・送金業務あり。
賃貸03：ファミリー用アパート2戸	110,000	一棟サブリース	なし	メーカー系サブリース継続。サブリース差額：月20,000円。
賃貸04：ファミリー用アパート4戸	平均50,000*4	管理会社委託	3%税別	従前の管理会社継続。集金・送金業務なし。
賃料合計	約730,000

賃貸02

賃貸管理料率としては最も高く、18,000円ほど集金賃料から毎月天引きされています。8戸と最も戸数が多く、初めて保有したアパートであり、地場大手の総合不動産会社に委託しています。

継続した関係を同社と構築したいとの思いもありましたが、現在の勤務先から私の退職後も繋がりを持ちたいとのことで、管理会社変更を打診されました。仮に3%税別まで下がれば、7,000円ほど固定経費が下がります。小さいですが、固定経費はコツコツ下げるしかないです。そこまで築古木造アパートで管理料を下げられるか分かりませんが、とりあえず社内調整をしてもらうこととしました。管理会社継続と両天秤といったところです。

賃貸03

サブリースのため、安定的に毎月入金が確保されていますが、一方で利回り8%程度と最も低く、退去時の費用負担は決して安くありません。

募集賃料で仮に成約していた場合、2部屋で130,000円ほどの賃料ですので、サブリース料としては、20,000円となります。これを自主管理に切り替えた場合、毎月のCFが20,000円の純増となりますので、大きいです。

来年2021年に次の物件として賃貸05が購入でき、満室経営が継続できていたならば、積○とのサブリース契約解除を本格的に検討します。事前準備として、CASAという保証会社のサービス「家主ダイレクト」を申し込みました。うまく取り入れていきたいと思います。

賃貸契約更新漏れ？

賃貸02の管理会社変更検討の際、各部屋の賃貸契約書を見返してみると、一部屋の更新契約書が手元にないことに気が付きました。更新は、2020年4月です。

管理会社に確認してみると、押印処理は終わっていたが（なんとなく3月頃に判を押した記憶あり）、更新事務手数料（賃料半月分）を払えずにいたため、処理が未完了だったとのこと。理由を聞いてみると、入居者さんがコロナの影響で収入が減ったため、支払いを8月末頃まで猶予してほしいとのことでした。