りーまん（@Lehman1980）です。3月に今年の不動産運用の収支見通しについて記事をアップしましたが、それから4カ月。あっという間に半年が経過し、今年も折り返しとなったことから、中間決算的な進捗確認をしてみたいと思います。
| 科目 | 予 算 | 中間実績 | 進捗率 | 備考 |
| 賃料収入 | 8,500,000 | 4,210,000 | 49.5％ | 4棟合計 |
| プロパンガス協力金 | 100,000 | 100,000 | 100％ | ガス会社変更による協力金 |
| 賃貸更新料 | 0 | 45,000 | – | 1室更新 |
| 収入合計 | 8,600,000 | 4,355,000 | 50.6％ | 入居率100％継続中!! |
| 賃貸管理料 | 300,000 | 142,000 | 47.3％ | 賃貸02＆04 |
| 更新事務手数料 | 0 | 24,750 | – | 1室更新 |
| 火災・地震保険料 | 100,000 | 100,000 | 100％ | 契約年数にて按分 |
| 返済元本 | 1,950,000 | 950,000 | 48.7％ | 返済比率37％程度 |
| 返済利子 | 1,300,000 | 610,000 | 49.2％ | |
| 融資調査手数料 | 33,000 | 33,000 | 100％ | 信用金庫 |
| 印紙代 | 30,000 | 30,000 | 100％ | 売買&金消契約 |
| 登録免許税 | 270,000 | 270,000 | 100％ | 抵当設定含む |
| 司法書士報酬 | 100,000 | 102,000 | 102％ | |
| 固都税 | 230,000 | 255,000 | 110％ | 予算ミス |
| 不動産取得税 | 900,000 | 735,000 | 81.7％ | 予算ミス |
| 仲介手数料 | 520,000 | 520,000 | 100％ | 賃貸04購入 |
| 定期清掃費 | 92,400 | 38,500 | 41.6％ | 賃貸02（月2回） |
| 外壁工事費 | 1,650,000 | 1,650,000 | 100％ | 賃貸02 （2月竣工） |
| 光回線＆CATV使用料 | 270,000 | 125,500 | 46.5％ | 賃貸02&04 |
| 諸経費 | 200,000 | 150,000 | 75.0％ | 光熱費、自動車税、自動車保険等 |
| 交通費 | 30,000 | 12,000 | 40.0％ | ガソリン代、駐車代等 |
| 支出合計 | 8,000,000 | 5,280,000 | 66.0％ | |
| 中間実績CF | – | ▲760,000 | – | 現時点ではCF赤字 |
| 年間予想CF | 600,000 | 700,000 | 116% | 上方修正 |
| 税引き前予想収益 | – | 1,000,000 | – | 減価償却費380万円控除後 |
収入は微増。一方、支出は計画を上回っていますが、上半期に不動産取得税や賃貸04の取得経費が計上されているためです。
ですので、下半期は下記の単月試算表どおりに、進んでいく可能性が高いと考えられます。満室継続が前提ですが💦
年間トータルでの支出は、予算内に収まるとみています。キャッシュの手残りが70万円ほど。確定申告上の予想収益（申告所得）は、100万円を見込んでいます。
2年目での黒字化が現実的となり、元本返済や減価償却を加味すれば、上出来なのではないでしょうか。一時的な支出要素がほぼなくなる3年目が楽しみです(^^)v
単月試算表
| 科目 | 202003時点 | 202007現在 | 備考 |
| 賃料収入 | 730,000 | 730,000 | 4棟満室時 |
| 賃貸管理料 | 25,000 | 25,000 | 賃貸02＆04 |
| 返済元利合計 | 271,000 | 271,000 | 返済比率37％ |
| 定期清掃費 | 7,700 | 7,700 | 賃貸02（月2回） |
| 光回線＆CATV使用料 | 23,000 | 23,000 | 賃貸02&04 |
| 諸経費 | 5,000 | 5,000 | 光熱費・振込手数料等 |
| 交通費 | 2,000 | 2,000 | ガソリン代等 |
| 固定支出合計 | 335,000 | 335,000 | 支出比率46％ |
| 単月キャッシュフロー | 395,000 | 395,000 | 変わらず |
まとめ
現時点では、2年目の今年からCFベースでも確定申告ベースでも黒字になりそうです。3月時点では、確定申告ベースはプラマイゼロと見てましたが、外壁修繕費を10年間の減価償却として処理することにしたため、黒字になります。2021年は、2年連続で100万円以上の所得となるため、青色申告に切り替えようと思っています。弥生の青色申告を購入し、自分で行う予定です。
先日、飯能信金さんに青色申告OR資産管理法人設立と2021年に3棟目（飯能信金の融資棟数として）を購入したい旨を相談したところ、現時点では青色申告で行くこととし、確定申告の内容次第（自分で作成OK）＆3棟目は本部審査になるとのことでした。本部審査は、法定耐用年数がベースとなるため新築から築5年目くらいで探してほしいといわれ、これまで通りとはいかないようです。
購入したい物件が築5年を超える可能性が高いため、他の信金にも打診しようと思いますが、Twitter上で、ぜんさんに「保証協会の保証付き融資」なら、築古もいけるとのアドバイスをいただきました。こちらも、来年確定申告が終わったら、飯能信金さんに物件資料と合わせて持参し、相談してみようと思います。
不動産会社社長系YOUTUBER
ぜん ゆうすけ氏
https://twitter.com/Assetzen
