埼玉がっちり大家ブログ

不動産業界にいた管理人が専業大家を目指し、約1年で目標達成に至ったブログです。

不動産投資

大家業の2020近況まとめ・その1

りーまん(@Lehman1980)です。

4月7日に、埼玉県を含む7都府県に緊急事態宣言がなされました。3月ごろから、日本においてもじわりじわりと新型コロナウイルスの感染拡大が取りざたされ、ついにといったところです。

NHKニュース
 
安倍首相が緊急事態宣言 7都府県対象 効力5月6日まで | NHKニュース
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200407/k10012373011000.html
新型コロナウイルスの感染が都市部で急速に拡大している事態を受けて、安倍総理大臣は、政府の対策本部で、東京など7都府県を対…

私の勤務先でも、4月頭から部長クラス以上が連日会議をしていましたが、宣言以後は、段階的に業務を止めることを対外的に決定し、私自身も4月13日以降在宅勤務となっています。(とはいえ、週1くらい出社の必要がありますけれど)

NHKの特設サイトが見やすくまとまっていますので、リンク貼っておきます。

1月は、中国武漢でのニュースを見る程度でした。2月はニュースをよそに、シンガポールまで数日間旅行なんぞをしておりました。今のシンガポールの惨状をみると、のんきに旅行をしていたものだと反省しています。

賃貸02の外壁修繕工事

同じころ、以前発注していた賃貸02の外壁・屋根等修繕工事(一般的には大規模修繕工事かな)を実施しました。材料種類や配色などの打ち合わせや発注を昨年のうちに済ませていましたが、1月下旬の予定だった着工がずれ込み、2月頭から月末まで約1か月の工事となりました。

工事期間中2回&竣工検査ということで、都合3回立ち合いに行きましたが、丁寧な仕事ぶりで仕上がりも上々だったと思います。5年10年経たないと、本当にいい仕事だったかは、分かりませんけどね笑

元の屋根は、こげ茶でした。黒に変更です。
階段手すりなどの鉄部も、黒に変えました。
モノトーンでまとめました。ピカピカに!✨(追加工事したドーマー他)

主な使用材料は、エスケー化研のプレミアムシリコン&ヤネフレッシュです。

工事費は?

ホームページなどから3社を選び、電話で相見積もりを依頼し、一番安価だった地元の塗装屋さんに依頼しました。

値交渉の結果、総額140万円(税抜)となりました。外壁のべ面積約160㎡、屋根のべ面積110㎡、共用階段脇の波板交換工事、1階廊下天井などの鉄部ケレン・塗装などが含まれます。

着工後、雨樋やドーマー周りの劣化・破損が発見されたため、追加工事費10万円がかかり、合計で150万円(税別)となりました。

大体15年周期でやってくる大規模修繕工事ですが、150万円くらいでした。賃貸02が保有物件で一番大きいので、今後の目安になると思います。現在の年間CFの3分の1程度で済みますので、特段積立する必要がないのも木造アパートの利点だと思います。陸屋根のRCや重量鉄骨物件では、こうはいきませんからね。

賃貸契約の更新2件と生活保護受給

賃貸02と賃貸04にそれぞれ更新が1件ずつありました。賃貸02のほうは、最も賃料が安い方でしたので、強気で家賃値上げ交渉を管理会社に依頼しました。結果として、当方の希望満額である4000円(35000円→39000円)の賃料UPで合意しました。これも2月ごろの交渉だったからよかったものの、今のタイミングだと難しかったと思います。

一方、昨年秋に賃貸02の最後の空室に入居された方が、生活保護を受けることとなりました。健康状態悪化により仕事を継続できなくなり、同じく2月から市から直接家賃振り込みがなされるようになっています。

それから賃貸04のほうですが、1月末に引き渡しを受けて、3月にすぐに1件更新の方がいらっしゃいました。こちらも、賃料交渉しようと思っていましたが、長年地元で営業されている管理会社の老練な社長さんからのアドバイスで、現状維持としました。

2DKの物件は、周辺でも空室が少なくないんじゃ。数千円の賃料UPができたとしても、退去リスクを考えるとお勧めはせぬ。
更新料1か月(45,000円)も今は取れているが、次回の募集からはゼロもしくは付けられても0.5ヶ月になるかもしれんぞ。もしそうなったら、オーナーさんの更新時取り分はゼロまたはマイナスになろうのう。ほっほっ。

現状維持にすることにした結果、スムーズに契約更新となりました。また、更新料から事務手数料22,500円(賃料0.5ヶ月分・税別)を引いた20,250円を受け取りました。手取りは少ないですが、45,000円を24ヶ月で割れば、実質1,900円近い賃料を得ていることとなるわけです。

非常事態宣言の賃料収入への影響

現時点では家賃滞納も退去申し出もなく、表面的には影響はまったくのゼロであり、毎月安定した賃料収入が発生しています。

他方、厚生労働省は自治体を通じた「住宅確保給付金」の支給要件を緩和しました。滞納等の際には、本制度の利用を入居者さんに推奨しようと思います。

出典:厚生労働省

今後、緊急事態宣言の期間延長や中小企業の倒産、個人事業主の廃業などが増えてくると想定されますので、情報収集に努めつつ、新しい情勢やトラブルに対応する心構えをしていこうと思っています。

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