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不動産投資

大家から見た賃貸物件探し・前編

こんにちは、りーまん(@Lehman1980)です。 本稿では、大家から見た賃貸物件探しと題して、春の不動産シーズンに向けて物件探しのポイントを前後編にて、まとめたいと思います。

まずは予算と引っ越し先エリアを決める

多くの場合、引っ越し先のエリアや最寄り駅を決めてから物件を探すと思います。それさえも決まっていない場合は、ネットで情報収集をして、家賃相場や通勤経路などから、まずは引っ越し先エリアや駅を決めましょう。

意外と、予算を決めずに物件を探し始める人も多いですが、初期費用25万、家賃5万といったように、目安を決めたほうが、不動産屋さんも紹介しやすいんです。

つぎに不動産会社を決める

大きく分けて二つの決め方があると思います。一つは、目的の駅に行き、駅前のめぼしい不動産会社への飛び込みです。訪問して、希望条件を提示しながら物件紹介を受けるやり方であり、昔ながらの賃貸物件探しといえますが、あたりはずれの差が大きく、ややギャンブル要素が強いです。

もう一つは、ポータルサイトから物件を探してその物件を取り扱っている会社に予約して訪問する方法です。ある程度借りたい物件を絞り込むために、条件の優先順位を整理しておく必要がありますが、その物件がおとりでなければ、希望条件にマッチした物件を現地確認するだけでスムーズに申込できるでしょう。

駅前の不動産屋にしても、大手チェーン(MAST、エイブル、アパマンショップ等)にしても、基本的に自社の管理物件(大家と直接やり取りしている物件)や広告料の得られる物件を中心に紹介してきます。どこかのタイミングで、入居後の管理体制(連絡先)がどうなるのか、ヒアリングしましょう。

賃貸物件を見に行くとき必要なもの

前後しますが、物件を見に行くなら以下の物をがあると便利ですよ。学生さんなど、特殊なケースの場合は、事前に不動産屋さんにも聞きましょう。

・メジャーまたはレーザー距離計

・ベッド等家具や冷蔵庫等大型家電サイズのリスト

・身分証明書(免許証・保険証・パスポートなど)

・前年の源泉徴収票(後日でも可)

・住民票(後日でも可)

・認印(申込書や審査書類を書くつもりなら)

賃貸物件における条件の優先順位

SUUMOの検索条件から主だったものを解説します。個人的には、賃料と初期費用合計を最優先し、次に駅距離と広さを重視するでしょう。

・駅距離

徒歩5分、10分、15分がそれぞれ一つの線引きとなります。1分=80メートルと定められていて、325メートルは5分です。近いほど賃料が高くなり、そもそもの選択肢が減少しますから、ここを重視する場合は、他条件は目をつぶりましょう。

・間取りタイプまたは広さ

ワンルームや1LDKなどと表記されます。L=リビング、D=ダイニング、K=キッチンの略で、LDKは、10畳以上。DKは、6畳以上とされていて、1畳は約1.62㎡です。ちなみに、ワンルームは広くても原則1人でしか住むことができません。

・築年数

建物が新しいと、内外装の設計思想や使用部材が当然新しいので、住みやすいことが多いです。一方で、当初10年程度は、大家側も強気の家賃設定にしていますから、エリアの平均賃料よりはかなり高めになることを覚悟してください。狙い目なのは、築20年以上で、一部でもリフォーム済みの物件だと思います。一方、古くて何も手入れされていない物件は、賃料交渉の余地があるかもしれません。

・周辺施設

コンビニ、スーパーといった商業施設のほか、小中学校からの距離などが重視されます。自分の今の生活において、頻繁に利用する施設は何なのか整理しておくといいでしょう。

・敷金礼金ゼロ

ワンルームアパートでは、増えてきていますが、まだまだ必要な物件も多いです。特に分譲賃貸物件や築浅戸建などでは、敷2礼2というケースもザラです。礼金0までは交渉できるケースもありますが、敷金については、家賃滞納や退去時の原状回復費用、ルームクリーニング費用などに充てられることも想定して設定されているので、減額交渉は難しいでしょう。(例外もありますが)

・オートロック&宅配ボックス

女性の独り暮らしでは、人気の共用部設備です。オートロックについては、新築時に設計から盛り込み、インターホン付きでないとあんまり意味がなく、賃料も高めです。一方、宅配ボックスはモノもピンキリで、スペースさえあれば、後付けも可能な設備です。

・バストイレ別または3点ユニットバス

人を呼んだり、湿気や匂いを気にする人が増えていてバストイレ別が人気です。ただ、独り暮らしの場合、物を置くスペースさえ解決できれば、3点ユニットのほうが、5000円から10000円程度、相場より安い賃料で借りることができるでしょう。

・ロフト

はしごで上がれるアレです。物を置いたり、寝るスペースにできたりしますが、冷暖房効率が悪くなったり、梯子の昇り降りが面倒になったりと、あまりお勧めではありません。築浅物件ではまず見ませんね。

・無料インターネット

多くの場合、低速なCATV網経由のインターネットであることが多いです。また、有線LANのみの用意で、WIFI環境を作るには借りる側でWIFIルーター等を別途設置する必要があることが一般的です。着実に、人気設備の一つになってきていて、借りる側からすると固定費の削減につながるメリットも大きいです。「インターネット無料」の文字だけに騙されず、スピードテストを実際に現地でしてみたり、担当者から高速なNTTフレッツ光等の光ファイバー網を利用したサービスなのか否か、物件ごとによく確認が必要です。

・都市ガスORプロパンガス

東京ガス等の都市ガスならば、比較的安価にガスが使用できます。一方、注意が必要なのがプロパンガスの場合です。ガス会社により料金設定が自由なため、都市ガスの2倍の料金設定であるケースもありえます!プロパンガス物件が全体の比率でいうとどうしても多いので、気に入った物件があったら、申し込み前に、ガス料金単価表などを確認することをお勧めします。

まとめ

検索条件など、物件を見に行くまでのところをまとめてみましたが、いかがでしたか。どの不動産屋さんもノルマや売り上げ目標などがありますが、お客さんに決断してもらわないと1円にもなりません。うまく、担当者を味方につけて良い物件を良い条件で借りられるように、程よく準備してくださいね!それでは、次回に続きます。

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