りーまんです。前回はこちら。
10月にいくつか物件を見に行って、10月下旬から具体的な行動に出ました。本日、約1か月にわたる買付交渉がまとまりましたので、その経過をまとめてみます。
昨日のブログ。最後にコメントした、買付交渉がまとまりました！
— りーまん🍶埼玉新米大家🇺🇸日米株🇯🇵 (@Lehman1980) November 25, 2019
来年の引き渡しですが、アパート3棟目になります😆 https://t.co/eWmbVCyRS1
売主側仲介会社に対するヒアリング
こんな物件でした。適宜、数字等は変えています。
販売価格：２,８００万円
表面利回り：９．５％
所 在：入間市・西武線某駅徒歩６分
建 物：H３年築・２ＤＫ×４ （空き０）
満室時賃料：２６６万円
借入金：２，１００万円・年利２．８０％
想定年キャッシュフロー：年１２２万円
（25年返済。返済＆経費20%控除後）
●●駅の2,800万円の物件を見てきました。
ありがとうございます。いかがでしたか。
台風直後でしたが、特に影響もなかったようです。ハザードマップでは、少し床下浸水が気になっていましたけれど。
駅から平坦で近く、外壁などの管理状態も悪くなかったです。金額次第では、購入しても良いと思います。ちなみに、今回の売却事情は？
資産整理を目的とした不動産の現金化と聞いております。
元々、相続対策で土地から新築し、借り入れして建てられたと聞いております。想定外に、ご本人が長寿でお元気なまま25年以上たってしまい、返済も数年前に終えられたそうです。
そうでしたか。（現金化が目的であれば、相場程度までは値が下がるかもなぁ。）
今まで、具体的な金額交渉はありましたか。
口頭ベースでは、いくつかありました。
しかしながら１０００万円も値引きしろとか、あまりに低い金額でしたので、今までは売主側もほとんど価格交渉を受けていません。
分かりました。いくつか取引のある金融機関に打診して、具体的な金額を提示できるようにします。
金融機関との融資交渉
こんにちはー。
購入したい物件が見つかったので、融資相談したいのですが。
りーまん様、お世話になっております。
少し前にご融資したばかりですが、そんなに良い物件なのですか。
！？ ええ、まぁ(;^_^A
台風直後でしたが建物はしっかりしてましたし、あと数年は外壁修繕しなくても良さそうです。また、売主側の負担で、境界確定測量をしているそうです。
融資後数か月くらいでは、2件目の融資は難しいのですか。
通常、1回の確定申告を待たせてもらっています。ですが、案件次第なところもありますので、資料を頂けますか？
ありがとうございます。それでは、FAXさせてもらいます。
ちなみに、融資額や金利の目安はありますか？
このエリアですと、路線価ベースになります。路線価15万円として、土地150平方メートルなら2250万円となりますが、ここから８がけとすると担保評価1800万円ほどでしょうか。木造建物は22年以上経過すると一律0円です。担保評価以上の融資を希望される場合、金利上乗せなどの条件提示になろうかと思います。
また、別物件といえど、短期での追加融資案件となるので、自己資金を多めにお願いするかもしれません。
分かりました。（担保評価低くなりそうだなぁ、、、）よろしくお願いします。
まとめ
昨日ブログ書いたのですが、急遽物件購入が動き出したので、取り急ぎ前半部分をまとめてみました。信金からは、このやり取りをした10日後くらいに、融資可能との回答がありました。次回ブログは、金額交渉のその後と、交渉がまとまった金額での想定キャッシュフローを書きたいと思います。
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