こんにちは、りーまんです。前回はこちら。
8月以降、賃貸03の引き渡しを待ちつつ、並行してその次の物件も探していました。なかなか希望に合った物件がないなあと思いつつ、時々REINSを見ていたところ、10月になっていくつか検討できそうな物件が出てきました。
候補リスト
物件Ａ： 販売価格２,４８０万円（表面利回り８．5％）
新座市・東上線志木駅徒歩１３分・H１年築・１R×４ （空き１）
満室時賃料：２１０万円 借入金：１，８６０万円・年利２．８％
想定年キャッシュフロー：年８５万円（25年返済。 返済＆経費20%控除後）
外壁屋根塗装修繕済
売却前に化粧直しをしていて、状態の良い物件でした。価格交渉して、2,200万円前後なら買ってもいいかと思いましたが、売主が不動産業者だったため強気であり、交渉の余地なしでした。
物件B： 販売価格２,２００万円（表面利回り８．8％）
新座市・東上線志木駅徒歩１６分・H２年築・１R×４ （空き０）
満室時賃料：１９４万円 借入金：１，６５０万円・年利２．８％
想定年キャッシュフロー：年６４万円（25年返済。 返済＆経費20%控除後）
こちらは、築年相応の状態でした。数年後には、外壁塗装工事が必要です。初めて購入のアパートとしてならば悪くないと思いましたが、私には3棟目です。
また、価格帯が小ぶりな分、キャッシュフローが少なくなります。急行停車駅とはいえ、駅からも最も遠くなってしまい、退去が出た場合の物件としての競争力が低いと判断し、価格交渉するまでもなく見送りとしました。
（志木駅徒歩11分40,000円の賃貸02の空室がまだ埋まりません。光配線の高速フレッツ光使用料無料です。）
物件C： 販売価格２,８００万円（表面利回り９．５％）
所沢市・西武線某駅徒歩６分・H３年築・２ＤＫ×４ （空き０）
満室時賃料：２６６万円 借入金：２，１００万円・年利２．８％
想定年キャッシュフロー：年１２２万円（25年返済。返済＆経費20%控除後）
こちらは、築年の割に外壁はよい状態でした。それでも、おそらく5年以内には外壁塗装工事が必要です。所沢以遠で２DKのため、退去時は負担が多そうではありますが、買えればアパートとしては最も駅近の物件となりますので、価格交渉と融資相談をしてみることとしました。
まとめ
これから年末が近づくにつれ、個人大家さんや決算前業者が年内決済・引き渡し完了を条件に、売物件を出し始めてきている印象です。個人の確定申告が一律年末ごとですから、風物詩のようなものだそうです。私の場合、購入資金が3000万とか5000万とかを現金で用意できる富裕層には勝てませんが、この融資難の時期でも融資を受けている実績がありますから、良い条件交渉ができる物件を選別していきたいですね。
もし買えれば、目標としていたキャッシュフローが達成できます。たまたま、勤務先から人事異動の打診がありましたので、返す刀で来春ごろの退職を考えている旨を伝えました。
今年も変化の年ではありましたが、よりチャレンジングな来年の予感がします。
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