こんにちは。新米大家のりーまんです。
賃貸０３を無事、先月契約いたしました。
さて、この物件は３ＤＫ・２戸がそれぞれ１．２階となっている、重層長屋構造です。
重層長屋にも、いろいろ定義はあると思いますが、簡単に言えば、外廊下・外階段がない共同住宅と思ってください。
２戸しかないアパート
強調して見出しにしましたが、この物件、所有物件の中で一番土地が広いのに、２戸しかないんです。
賃貸経営の基本的な考え方として、単体で収支が黒字であること、というのがあります。２戸ということは、稼働率が０か５０か１００のどれかということです。
これでは、１室でも空室期間が長期化してしまっては、年間稼働率が、すぐに７０％台、６０％台となってしまいかねません。
そのような稼働率では、安定経営など夢物語で終わってしまいますので、今回はサブリースを選択しました。（売主さんも新築時からずっとサブリースだったそうです。）
サブリースとは？
簡単に言えば、建物の一括借り上げです。
オーナーは、サブリース会社に建物を賃料相場の８５％程度で貸与します。
サブリース会社は、相場程度で入居者を募集し、転貸します。上記との差額１５％、および礼金、リフォーム工事やハウスクリーニング斡旋手数料などがサブリース会社の利益となります。
結構、サブリース会社は儲かると思います。
東〇コーポレーションや〇東建託、大和〇ウスなどなど上場会社でも地主にアパート建てさせて、サブリースもセットでやって、何重にも甘い汁を吸って大きくなってますね。
サブリースのメリット・デメリット
＜メリット＞
これはもう、法人契約による安定的な賃料収入が確定するということです。
サブリース契約自体は、２年ごとに巻き直すことが多いようで、建物の老朽化・陳腐化、賃料相場の下落などで、徐々に下がっていくようです。
戸数の少ない物件には、このメリットが大きく活かせると考えています。
＜デメリット＞
デメリットも結構あります。
・敷金、礼金、更新料は貰えない
・原状回復費用は、オーナー負担とサブリース会社負担の両方のケースあり
・原状回復業者は、サブリース会社の指定
・退去時に、免責期間があることも
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賃貸０３の場合、バス便ということもあってか、退去時免責期間が２か月あります。また、原状回復費用は、オーナー負担です。
それでも、２か月以上空室になるリスクと比較・勘案して、サブリースを選択しました。