こんにちは。新米大家のりーまんです。さて、前回では今年前半を振り返りましたが、不動産投資について、元々考えていたロードマップは、以下でした。
２０１８下半期：賃貸01購入（少し郊外駅の徒歩圏戸建）
２０１９上半期：賃貸01リフォーム＆入居。賃料発生。
２０１９下半期：賃貸02購入（01近隣戸建）
２０２０上半期：賃貸02リフォーム＆入居付け。
２０２０下半期以降：アパート購入
2年くらいかけて、経験積んでからアパートへ移行ですね。
なぜ、考えが変わったのか？
元々、無借金で気長に証券投資を実践し、ちょっとは利益が出せるようになってきていたのですが、戸建投資は、比較的リスクが低いと判断して、始めました。
でもですね、不動産投資を始めてみると、やっぱり目移りといいますか、買いたい病といいますか、投資効率なんかも脳裏によぎり始めるんですね。お小遣い程度のキャッシュフローで満足するのか、それとも拡大再生産を進めるかといったときに、後者にチャレンジしようという考えに変わっていきました。
「不動産を買いたい病」とは恐ろしい病気です。 当初は副業でお小遣いの足しになればいい、教育費のために使えればい…
「不動産を買いたい病」にかかってはいけない - あぱぶろ
こんなアパートなら低リスク？
利回り重視だったり、築浅だったり、地価上昇率だったり、RCでCF重視だったり、いろいろな視点があると思います。私は、自分の流動資産状況から、次のような物件を選ぶこととしました。
・急行停車駅やJR駅、都内駅など、駅力がある程度あると思われるもの。
⇒都市部への人口回帰が今後も進み、単身者需要があると考えられるため。
・駅徒歩13分以内。できれば、7分以内。
⇒単身者は通勤利便性を重視し、駅徒歩距離を重視すると考えられるため。
・土地面積及び土地の実勢価格を重視。
⇒築古であっても全空にしたのち、建売業者等が相場価格で買い取ってくれることが見込まれるため、出口で資金拘束されにくくなる。また、建物は価値が減損していくので、土地値で物件を買うことが望ましい。
・10平米といった、極端なワンルーム物件は購入しない。
⇒競争力が低下する可能性があるため、20±4平米程度の広さが望ましい。また、バス・トイレ別や室内洗濯機置場を希望する人の割合が増加傾向のため。
・戸建投資と同程度である500～1000万円の自己資金（頭金＆諸費用） で購入できる物件
⇒自己資金を投資額と考え、購入物件を担保として借り入れている分には、価格を間違えて購入せず、急いで売却しない限りは、収支がマイナスにはなりにくいため。
まとめ
全部を満たす物件はそうそう見つかりません。でも、こだわらないと計画通りに収支が推移する可能性が下がります。市況が悪化していくなかであれば、こだわってもいいと思いますが、融資が受けられるかどうかも常に変化するため、悩ましいところです。
